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融資收緊風聲不斷 房企擴張面臨挑戰

    近來市場上關于房地產企業融資政策可能收緊的討論不斷升溫。專家表示,近期房地產市場熱度有所上升,部分城市房價出現較快上漲勢頭,土地市場表現活躍,可能導致房地產調控政策的加碼。適度調整融資政策,有助于抑制房企激進擴張,防止債務風險積累,而在這一過程中,一些財務杠桿過高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰。

  監管收緊風聲不斷

  最近,不斷有關于房企融資政策變化的消息在市場上流傳。比如,有媒體報道稱,為控制房企有息債務規模,監管部門出臺融資新規,設置“三道紅線”,并按照觸線情況將房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔,負債率過高的房企將被削減發債規模。此后有媒體稱,有關部門召集部分房企開會,了解行業對融資新規的反應。

  對此,中國證券報記者聯系住建部有關人士進行核實,截至發稿,尚未得到明確回復。

  值得一提的是,此前已有多個地區收緊房地產調控政策,其中涉及房地產融資政策的不少。比如,近期咸陽市政府發布通知,要求加強開發購地資金來源審查,禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。

  多位業內專家及券商分析師表示,房地產融資政策存在進一步收緊的可能性。

  天風證券首席固收分析師孫彬彬指出,隨著經濟恢復,近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現上漲勢頭,同時土地市場持續活躍。這一方面說明房企目前資金面并不緊張,另一方面可能進一步刺激房價上漲預期。而房地產銷售快速恢復,帶動居民中長期信貸持續大規模增加,金融資源被房地產過度占用的問題或再度引發關注。

  國盛證券首席固收分析師楊業偉也表示,7月房地產行業信用債發行規模達642億元,創出新高。同時,二季度以來多地針對資金違規流向樓市進行處罰。銀保監會要求,堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象,融資政策或再度收緊。

  現金流更依賴銷售回款

  有機構測算,倘若按照“三道紅線”標準執行,近半數房企發行人會受到影響,而大型房企的債務融資將普遍受到影響。

  “今年8-12月,總計有約2536億元存續房地產債券到期,到期償債壓力較重。”楊業偉稱,如融資限制政策出臺,短期內將使房企資金面承壓,企業償債能力面臨挑戰,未來控制成本、提升經營效率將是房企的生存之道。同時,隨著地產調控不斷深入,優質資源將繼續向盈利能力強、營運效率高的企業積聚,經營不善的企業則將被逐步淘汰,行業集中度可能進一步提升,房企強者愈強的局面可能出現。

  楊業偉還稱,在融資渠道受限情況下,銷售回款能力將是房企持續經營的關鍵。截至2020年6月,房地產開發自籌資金累計約26943億元,其他資金累計約42563億元,分別占房地產開發資金總量的32%和51%。企業可通過高周轉的方式促進銷售資金回流,不斷提高其他資金的占比,緩解外部融資收緊壓力。

  “最大程度發揮資金的效益也將成為房企提升管理的重要方面。房企應提高資金管理的精細度,建立資金精細化管理體系,優化資金使用環節,保障資金高效運營。同時,房企應不斷提高周轉速度,控制拿地成本,提高資金使用效率,繼續向管理要效益。”中國指數研究院專家表示。

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