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政策加碼 土拍市場或穩中回落

    近期多個熱點城市先后升級調控政策,土拍市場降溫明顯。

  中指研究院統計數據顯示,8月以來,截至20日,全國300城共推出住宅用地0.6億平方米,同比增長近兩成,環比下降7.5%;住宅用地成交0.4億平方米,同比下降5.9%,環比下降約30%;成交樓面價同比上漲、環比下跌,土拍市場整體出現降溫。業內人士表示,下半年房企拿地積極性或將下降,土拍市場熱度將穩中回落。

  市場整體降溫

  中指研究院數據顯示,7月全國300城共推出土地2750宗,環比下降24%;推出土地面積約1.25億平方米,環比下降16%;成交方面,全國300個城市共成交土地2571宗,環比下降7%;成交土地面積約1.07億平方米,環比下降11%。結合土地出讓金以及成交價格看,均呈現環比下降態勢。

  西部證券研報稱,8月10日至8月16日,100大中城市住宅用地成交建筑面積762.60萬平方米,成交漲幅較前一周出現下滑,其中一線城市成交土地規劃建筑面積同比保持增長;溢價率方面,100大中城市成交土地溢價為15.86%,較前一周下滑約3.01個百分點,一二三線城市溢價率分別為29.16%、8.7%和18.72%。

  中指研究院表示,整體來看,土地市場有所降溫,但熱點城市優質地塊競拍保持了熱度。

  以北京為例,今年以來北京不限價地塊供應增加,房企拿地熱情高漲。8月3日,北京市出讓的北京經濟技術開發區河西區X46R1、X46R2地塊,吸引了包括中海地產、中國金茂、合生創展集團等房企參與,中海地產以66輪競價,23.44%的溢價率競得。

  政策有所收緊

  近期部分城市土拍政策有所收緊。8月18日,南京市發布2020年寧出第09號出讓公告,這是繼“限房價、競地價”新政以來第三批公告地塊。

  前兩批“限房價、競地價”政策要求是毛坯房最高售價不超限價的110%。本次則調整為涉宅地塊土拍達到最高限價后,不再競建人才房面積,改為直接現場搖號方式確認競得人。整體來看,本次土拍政策調整包括調整競價成交方式、嚴格開發資質要求、提高競買資金要求、嚴格競買資金審查、限制競買地塊數量5個方面。南京房地產業協會副會長張輝稱,這是對南京樓市新政“寧九條”關于“加強土地市場調控”的細化和落實,目的在于穩定市場對地價和房價的預期,促進南京房地產市場平穩健康發展。

  8月19日,江蘇省自然資源廳發布《省廳部署做好住宅用地供應分類調控工作》,提出重點加強對南京、無錫、蘇州市住宅用地供應監測、評價和考核。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近期出臺的調控政策多是房屋買賣層面,而該政策直指土拍市場,有助于從土地市場降溫。在地價方面,住宅用地或成調控重點。

  日前,海南省要求嚴守耕地保護紅線,以“零容忍”態度,堅決遏制新增違法亂占耕地建房問題。

  中指研究院企業研究總監李建橋表示,房企融資窗口期多在上半年,下半年融資收緊對房企短期資金影響較小,但融資收緊會影響到房企投資意愿和規模。

  更關注優質土地

  招商證券研報稱,6月、7月的去化周期均有所上升,在庫存高位下,房企未來拿地將持謹慎態度,下半年土地市場熱度或回落。

  中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶認為,結合各城市上半年土地供應情況和政府全年供應計劃來看,下半年全國住宅用地仍有放量空間,部分城市仍有優質土地出讓,但預計房企拿地積極性或有所減弱。在她看來,這主要有三方面原因:一是受監管趨嚴、償債高峰期來臨,企業資金面承壓;二是近期部分城市土地出讓限制條件增多,土地政策有所收緊;三是部分房企上半年擴土儲積極,預計下半年拿地將趨于謹慎。

  “上半年,受一線城市住宅用地供求大幅增長帶動,全國住宅用地成交均價出現結構性上漲,隨著二三四線城市住宅用地供應增多,價格上漲勢頭將有所緩解,下半年土地市場將穩中有所回落。”曹晶晶表示。

  川財證券認為,上半年房企新增土儲達到歷史峰值,進入7月以來,受政策調控影響,土地市場出現降溫,預計下半年仍將保持調控基調,土地市場有望降溫。在土地供應量減少的情況下,預計更多的房企將關注優質土地。

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